個人事業主・フリーランスは住宅ローンを組めない？審査で見られる3つのポイントと、今から始める“3年計画”を宅建士・FP2級がやさしく解説

※本記事はプロモーション（アフィリエイト広告）を含みます。

「家がほしいな」と思ってモデルハウスに行ったら、営業さんの笑顔が一瞬だけ止まる。「お勤め先は……あ、個人事業主さんですか」——あの0.5秒の間、けっこう心に刺さりますよね。会社員のときは何も聞かれなかったのに、独立したとたん急にハードルが上がったように感じる。あるあるです。

でも安心してください。個人事業主・フリーランスでも住宅ローンは組めます。ただ、会社員とは「見られる場所」がまったく違うだけです。そこを知らずに申し込むと落ちる、というだけの話なんです。

結論：見られるのは「売上」ではなく「所得」。準備は3年前から始まっている
ポイント1：審査で使われるのは「売上」ではなく「所得」
ポイント2：申告実績は何年分いる？　フラット35と民間銀行の違い
ポイント3：意外な落とし穴は「税金の滞納」
今からできる準備：3年計画で「見せられる申告書」をつくる
まとめ：家の前に、申告書を整える

結論：見られるのは「売上」ではなく「所得」。準備は3年前から始まっている

先に結論からお伝えします。個人事業主の住宅ローン審査で、金融機関が見ているのは主に次の3つです。

① 確定申告書の「所得金額」（売上ではありません）
② 何年分の申告実績があるか（民間銀行は3期分を求めることが多い）
③ 税金・社会保険料をきちんと納めているか（納税証明書でバレます）

つまり、家を買うと決めた「その年」ではなく、その2〜3年前の確定申告がすでに審査の材料になっているということ。ここが会社員との一番大きな違いです。この記事では、審査で見られる3つのポイントと、今から間に合わせるための準備を、宅建士・FP2級の私がやさしく整理します。

ポイント1：審査で使われるのは「売上」ではなく「所得」

ここが一番の落とし穴です。年商1,000万円のフリーランスでも、経費を差し引いた所得が200万円なら、住宅ローン審査での「年収」は200万円として扱われます。名刺の肩書きも、取引先の大きさも、審査の数字には出てきません。

実際、全期間固定金利の【フラット35】の利用条件でも、自営業者の年収は「所得金額（事業所得、不動産所得、利子所得、配当所得および給与所得の所得金額の合計額）」と明記されています（住宅金融支援機構・公式）。売上ではなく、申告書の下の方に出てくるあの数字です。

そしてもうひとつ大事なのが返済負担率。すべての借入れの年間返済額が年収に占める割合のことで、【フラット35】では次の基準が公式に定められています。

年収（自営業者は所得金額）	総返済負担率の上限
400万円未満	30%以下
400万円以上	35%以下

注意したいのは、この「すべての借入れ」に車のローン、カードの分割払い、そして事業用の借入れも含まれること。設備投資で組んだ事業ローンが、そのまま住宅ローンの枠を食べてしまうわけです。運転資金の借入れがある方は、申し込み前に一度棚卸ししておきましょう。

「じゃあ経費を減らせばいいのか」と思いたくなりますが、そこは慎重に。所得を上げれば所得税・住民税・国民健康保険料もセットで上がります。正しく経費を計上したうえで、事業として利益がきちんと残る形に整えるのが正攻法です。経費の線引きに迷ったら、個人事業主の経費、どこまでOK？家事按分と“経費にできるもの”もあわせてどうぞ。

ポイント2：申告実績は何年分いる？　フラット35と民間銀行の違い

「独立して半年、勢いで家を買いたい」——気持ちは分かりますが、ここは正直に申し上げます。開業直後がいちばん通りにくい時期です。判断材料になる確定申告書が、まだ存在しないからです。

必要な年数は借入先によって違います。【フラット35】の公式の必要書類には、収入に関する書類として自営業者は「前年・前々年の納税証明書（所得金額用）および確定申告書（写）等」と案内されています。一方、民間の銀行は直近3期分の確定申告書を求めるところが一般的です。

比較項目	【フラット35】	民間銀行の住宅ローン
金利タイプ	全期間固定金利	変動金利が中心（固定も選択可）
収入書類（自営業）	前年・前々年の確定申告書・納税証明書	直近3期分の確定申告書が一般的
勤続年数・雇用形態の条件	公式の利用条件に定めなし	金融機関ごとに基準あり
団体信用生命保険	任意（未加入でも利用可）	原則として加入必須
物件の条件	機構の技術基準に適合が必要（適合証明）	金融機関の担保評価による
おすすめな人	申告実績が2年分の人／健康面に不安がある人／金利を固定したい人	3期分の黒字実績があり、金利を抑えたい人

「勤続年数」という概念がそもそも無いのが【フラット35】の強みで、これが個人事業主にとって有力な選択肢と言われる理由です。ただし物件が機構の技術基準を満たす必要があり、団信に加入する場合は金利に上乗せされます。どちらが有利かは物件と健康状態しだいなので、「フラット35なら無条件で通る」という意味ではない点にはご注意を。

なお、上の表の書類要件や条件は執筆時点の公式情報です。取扱金融機関によって追加書類を求められることもあるため、最終的には申込先に確認してください。

ポイント3：意外な落とし穴は「税金の滞納」

所得は十分あるのに落ちる。その原因でいちばん多いのが、実は税金や社会保険料の滞納です。

個人事業主は、所得税・住民税・国民健康保険料・国民年金を自分で納めます。売上の波に合わせてつい「来月まとめて」とやりがちですが、審査では納税証明書の提出を求められるので、未納は確実に見えてしまいます。「バレなければ」の余地がゼロなんです。

もうひとつ見られるのが所得の安定性です。300万円 → 800万円 → 250万円のように波が大きいと、平均では悪くなくても「安定していない」と評価されることがあります。逆に、地味でも毎年きちんと黒字が積み上がっている方が強い。住宅ローン審査に関しては、ジェットコースターより観覧車のほうが評価されます。

チェックしておきたいのはこの4つです。